karrieretipps.deKarriere10 Tipps für den Immobilienkauf: Das sollten Sie beachten!

10 Tipps für den Immobilienkauf: Das sollten Sie beachten!

10 Tipps für den Immobilienkauf: Das sollten Sie beachten!
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Anastasia Johlen am 26.04.2022 | 0 Kommentare
Inhalt:
  1. Was ist beim Immobilienkauf wichtig?
    1. Checkliste Immobilienkauf
  2. Immobilie kaufen: Lohnt sich das?
    1. Immobilien als Betongold
  3. 10 Tipps für Immobilienkäufer: So gelingt der Immobilienkauf
    1. Tipp 1: Eigenkapital für Immobilienkauf sparen
    2. Tipp 2: Finanzierung für Immobilienkauf planen
    3. Tipp 3: Objektauswahl: Welche Immobilie möchten Sie?
      1. Immobilien-Kategorien
    4. Tipp 4: Lage und Grundstück der Immobilie prüfen
    5. Tipp 5: Unabhängigen Gutachter für Immobilienkauf beauftragen
      1. Begutachtung einer Immobilie
    6. Tipp 6: Wichtige Unterlagen zur Immobilie anfordern
      1. Wichtige Unterlagen für den Immobilienkauf
    7. Tipp 7: Kosten im Kaufvertrag für Immobilie aufschlüsseln
    8. Tipp 8: Nebenkosten beim Immobilienkauf berücksichtigen
      1. Erwerbsnebenkosten Immobilienkauf
    9. Tipp 9: Zuschüsse vom Staat für Immobilienkauf
    10. Tipp 10: Kaufvertrag und vertragsgemäße Übergabe beachten

Hohe Mieten in vielen Städten, historisch niedrige Kreditzinsen und Wohnraummangel bereiten den Menschen in Deutschland Schwierigkeiten beim Immobilienkauf. Ob Eigenheim oder Mietobjekt, insgesamt ist es nicht einfach, die richtige Immobilie zu finden. Immerhin handelt es sich um eine langfristige Auswirkung auf das gesamte Leben. Neben einem Finanzplan sollten auch Mehrkosten berücksichtigt werden, das passende Immobilienobjekt gefunden und der richtige Kaufvertrag abgeschlossen werden. In diesem Artikel gibt es die wichtigsten Tipps rund um das Thema Immobilienkäufe.

Was ist beim Immobilienkauf wichtig?

Egal, ob Eigentumswohnung oder das Haus im Grünen, mit einem Immobilienkauf entscheiden Sie sich für eine langfristige Investition, die eine weitreichende Auswirkung auf Ihre Finanzen und Ihr Leben hat.

Damit Sie beim Kauf Ihrer Wunschimmobilie nicht in Fettnäpfchen treten und sich unüberlegt für ein Objekt entscheiden, sollten Sie die wichtigsten Aspekte beim Immobilienkauf unbedingt befolgen.

Die folgende Checkliste gibt Ihnen einen Überblick der wesentlichen Punkte, die Sie vor und während des Immobilienkaufes beachten sollten.

Checkliste Immobilienkauf

  1. Kostenplan aufstellen
  2. Finanzierung planen
  3. passenden Immobilientyp finden
  4. Region und Lage festlegen
  5. Immobilie umfangreich begutachten und prüfen
  6. wichtige Unterlagen anfordern
  7. Kaufvertrag abschließen

Immobilie kaufen: Lohnt sich das?

Die Preise für Wohnraum boomen und klettern immer höher. Wer heute in Immobilien investiert, wird es nicht leicht haben. Vielerorts übersteigt die Nachfrage das Angebot, in Städten stärker als auf dem Land. Aus diesem Grund sind auch die Miet- und Kaufpreise nahezu explodiert.

In Hamburg sind die Preise innerhalb von 10 Jahren um über 80 Prozent angestiegen. Also lohnt sich diese Investition überhaupt?

Laut Experten lohnt sich ein Immobilienkauf immer noch. Das große Interesse auf dem Immobiliemarkt wird durch den aktuellen Niedrigzins ausgelöst. Erwirtschaften traditionelle Geldanlage kaum noch Gewinn, beziehungsweise werfen diese kaum noch Zinsen ab, liegt das „Betongold“ noch im Trend. Es gilt immer noch als sehr gute Investition und Geldanlage.

Immobilien als Betongold

Als Betongold wird umgangssprachlich die Investition in Immobilien als Geldanlage bezeichnet. Sachwerte unterliegen im Vergleich zu klassischen Geldanlagen keinen inflationären Wertverlust und sind dadurch rentable Investitionen.

Vermieten Sie eine gekaufte Immobilie, erhalten Sie nach Deckung der Kosten monatlich Geld und können dadurch sogar Gewinne einnehmen. Immobilien zu vermieten, ist eine sinnvolle Möglichkeit, Geld anzulegen.

10 Tipps für Immobilienkäufer: So gelingt der Immobilienkauf

Damit Sie Fehlkäufe vermeiden, folgen die wichtigsten Tipps rund um den Immobilienkauf, von der Planung bis hin zum Abschluss des Kaufvertrags.

Tipp 1: Eigenkapital für Immobilienkauf sparen

Bevor Sie einen Immobilienkauf wagen, sollten Sie Eigenkapital ansparen und aufbringen. Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto angenehmer gestaltet sich die spätere Finanzierung. Haben Sie also den Wunsch Eigentümer eine Immobilie zu werden, sollten Sie frühzeitig sparen und Ihre Kreditwürdigkeit verbessern. Egal, ob Sie die Immobilie später vermieten oder selbst drin leben.

Hilfreich kann es sein, das gesparte Geld entsprechend zu investieren. Sie können zum Beispiel in Geldanlagen, wie Aktien, investieren. Dabei sollten Sie nur darauf achten, dass die Laufzeit nicht zu lange ist und Sie passend zum Immobilienkauf an Ihr Geld kommen.

Tipp 2: Finanzierung für Immobilienkauf planen

Einfamilienhaus, Reihenhaus oder doch lieber eine Wohnung? Bevor Sie mit der eigentlichen Suche beginnen, sollten Sie überlegt vorgehen.

Grenzen Sie die Immobilien ein und machen Sie sich Gedanken über Ihr Wunschobjekt. Suchen Sie nach einem Haus oder eine Wohnung? Möchten Sie das Objekt selbst nutzen oder vermieten? Welche Kriterien muss das Objekt erfüllen? Welche Priorität haben bestimmte Kriterien?

Legen Sie fest, in welcher Größenordnung Sie investieren wollen und können. Werfen Sie dabei auch unbedingt einen Blick auf die aktuellen Kaufpreise der gewünschten Lage.

Bevor Sie erste Besichtigungen machen, sollten Sie auch ein Gespräch mit einem Bankberater oder Finanzexperten führen. Sie klären, wie hoch Ihr Darlehen ausfallen muss und in welcher Höhe es gewährt wird. Am besten wählen Sie eine möglichst lange Zinsbindung.

Je höher die monatliche Rate ist, die Sie zahlen können, desto schneller ist das Darlehen ausgeglichen, dadurch wird die Finanzierung günstiger. Erspartes und Darlehen zeigt Ihnen, wie hoch die Investition maximal ausfallen kann.

Tipp 3: Objektauswahl: Welche Immobilie möchten Sie?

Bei der Objektwahl ist der Zweck der Immobilie ausschlaggebend. Kaufen Sie die Immobilie zur Eigennutzung oder zur Vermietung? Entscheiden Sie sich für die passende Immobilie, je nach gewünschter Funktion für das Objekt. Auf dem Immobilienmarkt gibt es folgende Kategorien:

Immobilien-Kategorien

  • Ferienimmobilien
  • Pflegeimmobilien
  • Massivhaus oder Fertighaus
  • Denkmalimmobilien
  • Immobilieninvestment

Tipp 4: Lage und Grundstück der Immobilie prüfen

Haben Sie die Finanzierung geklärt, geht es an die Suche. Vorab sollten Sie die gewünschte Lage und auch das Grundstück genau unter die Lupe nehmen.

  • Wie ist die Verkehrsanbindung?
  • Sind Geschäfte in der Nähe?
  • Sind Baumaßnahmen in der Nachbarschaft geplant?
  • Wie sieht es mit Schulen und ärztlicher Versorgung aus?

Als neuer Eigentümer sollten Sie diese Fragen unbedingt klären, egal ob Sie später selbst in der Immobilie leben oder diese vermieten. Besonders, wenn Sie das Objekt vermieten möchten, müssen Sie bei potenziellen Mietern mit eben diesen Fragen rechnen. Die Antworten entscheiden, ob das jeweilige Objekt gemietet wird, oder eben nicht.

Tipp 5: Unabhängigen Gutachter für Immobilienkauf beauftragen

Sind Sie selbst kein Experte, sollten Sie einen unabhängigen Gutachter beauftragen, um den Wert und Zustand des Hauses einzuschätzen. Immerhin ist eine Immobilie eine teure Anschaffung mit großer Tragweite und zum anderen Ihr neues Zuhause. Niemand möchte nach der Kaufentscheidung Mängel und versteckte Kosten entdecken.

Beim Immobilienkauf gilt der Grundsatz „gekauft wie gesehen“: Das heißt, für Mängel, die nach Kaufabschluss auffallen, können Sie den Verkäufer nicht mehr zur Rechenschaft ziehen. Insbesondere bei Bestandsimmobilien sollten Sie einen unabhängigen Gutachter oder Sachverständiger engagieren. Laien können den tatsächlichen Zustand der Bausubstanz und versteckte Mängel kaum erkennen. Generell sollten folgende Themen vor dem Erwerb einer Immobilie geprüft werden:

Begutachtung einer Immobilie

  • Feuchtigkeit
  • Schimmel
  • Schwamm
  • Schadstoffe (Holzschutzmittel, PCB, Formaldehyd)
  • Energieeffizienz
  • Asbest

Schaffen Sie sich vorab einen Überblick über diese Punkte und beurteilen Sie dadurch den Sanierungsbedarf und damit verbundene Kosten. Mit gezielten Fragen an den Verkäufer können Sie auch Mängel im Voraus erkennen.

Tipp 6: Wichtige Unterlagen zur Immobilie anfordern

Lage und Immobilie haben Sie überzeugt? Informationen über mögliche Mängel und Sanierungen haben Sie sich eingeholt? Super, dann lassen Sie sich noch alle wichtigen Unterlagen geben.
Einige Unterlagen sind unter anderem für die Finanzierungsplanung wichtig und werden bei der Bank benötigt. Außerdem können dadurch noch offene Fragen geklärt werden.

Wichtige Unterlagen für den Immobilienkauf

  • Grundbuchauszug
  • Pachtvertrag bei Erbpacht
  • Grundrisse, Bauunterlagen und Lagepläne
  • Energieausweis
  • Protokolle der letzten Eigentümer

Bei Gemeinschaftseigentum z. B. Reihenhaus kommen noch folgende Punkte hinzu:

  • Teilungserklärung
  • Gemeinschaftsordnung
  • Aufteilungsplan
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung

Tipp 7: Kosten im Kaufvertrag für Immobilie aufschlüsseln

Damit Sie zumindest bei der Grunderwerbssteuer sparen, sollten Sie eine genaue Kostenaufschlüsselung im Kaufvertrag festhalten. Als Berechnungsgrundlage für diese Steuer gilt der Kaufpreis, welcher durch folgende zwei Aspekte gemindert wird:

  1. bewegliche Gegenstände wie Möbel oder Einbauküche,
  2. Anteil der Instandhaltungsrücklage, die der Verkäufer geleistet hat und beim Kauf miterworben wird.

Weiterhin wird der Kaufpreis einer Immobilie in einen Anteil für das Gebäude sowie in einen Anteil für Grund und Boden geteilt. Falls Sie die Immobilie gewerblich nutzen möchten oder als Mietobjekt sehen, können Sie den Gebäudeanteil von der Steuer absetzen.

Tipp 8: Nebenkosten beim Immobilienkauf berücksichtigen

Neben dem eigentlichen Kaufpreis dürfen Sie die Nebenkosten beim Immobilienkauf nicht außer Acht lassen. Unter anderem fallen Kosten für Notar und den Grundbucheintrag an sowie Gebühren für Baugenehmigung, Versicherungen und Gutachter.

Ist für die gewünschte Immobilie eine Sanierung geplant, sollten Sie auch diese Kosten im Blick behalten.

Es gibt Nebenkosten, die immer zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie anfallen. Dabei müssen Sie mit zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises einplanen. In Hamburg müssen Sie zum Beispiel mit rund 6,2 Prozent Erwerbsnebenkosten rechnen. Davon sind 4,5 Prozent für die Grunderwerbssteuer fällig und 1,7 Prozent für den Notar und Grundbucheintrag. Die Grunderwerbssteuer ist in anderen Bundesländern noch höher.

Auf den Immobilienkaufpreis gerechnet, kommen folgende Nebenkosten auf Sie zu:

Erwerbsnebenkosten Immobilienkauf

  • ca. 1,5 Prozent Notarkosten
  • ca. 1,5 Prozent Grundbuchkosten
  • etwa 3,57 bis 7,14 Prozent Maklercourtage (insofern ein Makler beim Kauf beteiligt war)
  • etwa 3,5 bis 6,5 Prozent auf die Grunderwerbsteuer (abhängig vom Bundesland)

Weiterhin sind folgende Nebenkosten beim Immobilienkauf möglich:

Kosten für

  • Baugenehmigungen,
  • Sachverständiger,
  • Baudarlehen,
  • Versicherungen.

Tipp 9: Zuschüsse vom Staat für Immobilienkauf

Erkundigen Sie sich vorab, ob es bestimmte Förderungsmittel oder Zuschüsse für den Immobilienkauf gibt. Besonders Familien sollten sich über ihren Anspruch auf öffentliche Förderungen informieren.

Einige Banken vergeben zum Beispiel spezielle Kredite mit günstigen Konditionen, dazu zählt die KfW, die staatliche Förderbank. Sie können beim Kauf, Bau oder der Sanierung einer Immobilie von einem günstigen Kredit oder einem Zuschuss der KfW profitieren. Es gibt verschiedene KfW-Programme und Förderkredite zur Auswahl, einige dieser Programme können sogar kombiniert werden.

Erkundigen Sie sich deshalb in jedem Fall über mögliche Förderungsmittel vor dem Immobilienkauf.

Tipp 10: Kaufvertrag und vertragsgemäße Übergabe beachten

Sind alle Einzelheiten geklärt, verfasst der Notar einen Entwurf des Kaufvertrages. Nach Prüfung des Kaufvertrags folgt die notarielle Kaufabwicklung. Ist der Kaufvertrag unterschrieben, trägt der Notar eine sogenannte Auflassungsvormerkung, eine Art bindende Reservierung, im Grundbuch ein. Erst dann tätigen Sie als Käufer die Zahlung und die Grunderwerbssteuer ist fällig.
Anschließend erhalten Sie die notwendige Unbedenklichkeitsbescheinigung, damit Sie sich als Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen können.

Im Notarvertrag ist geregelt, wann die Übergabe erfolgt. Nach Abschluss des Kaufvertrages folgt die Übergabe, prüfen Sie den Zustand der Immobilie genauestens und prüfen Sie ob Vereinbarungen eingehalten wurden. Folgende Unterlagen sollten Sie bei der Übergabe erhalten:

  • sämtliche Schlüssel
  • Unterlagen zur Wohngebäudeversicherung
  • Unterlagen zur Haustechnik wie Betriebsanleitungen und Wartungsverträge
  • Unterlagen zu sonstigen Geräte, Einbauten etc., die übernommen werden

Nach der erfolgreichen Kaufabwicklung und Übergabe sollten Sie nicht vergessen, das neue Eigentum richtig abzusichern und zu verwalten. Eine Elementarschadenversicherung und eine Wohngebäudeversicherung greifen im Falle von Schäden durch Sturm, Hochwasser oder Wasserrohrbruch.

Bild: Anastasia Johlen
Anastasia Johlen (80 Artikel)

Anastasia Johlen hat Germanistische Sprachwissenschaften und Literaturwissenschaften in Paderborn studiert. Während ihres Studiums hat sie bereits in journalistischen Redaktionen als freie Mitarbeiterin gearbeitet. Moderationen, Nachrichten und Artikel: alles kein Problem. Texten war schon immer ihre Leidenschaft. Auf karrieretipps.de ist sie für den Bereich rund um Berufseinstieg, Büroalltag und Work-Life-Balance zuständig.

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